Selamat siang …

Posting kali ini saya akan mencoba berbagi pengetahuan terkait pengurusan dokumen jika kita membeli rumah, baik dengan cara kredit maupun kontan.

Saya merasa perlu berbagi karena pengalaman yang saya alami, meski tidak menimbulkan kerugian, akan tetapi cukup menjadi beban pikiran. Nah agar rekan2 tidak mengalaminya, saya coba sharing saja.

Kejadiannya diawali ketika istri saya hendak mengecek jangka waktu cicilan yang masih harus kami selesaikan. Kami mengambil kredit di Bank BTN untuk membiaya apartemen Buah Batu Park. Jangka waktu kredit 15 tahun. Kebetulan developer dari apartemen tersebut sedang bermasalah.

Permasalahan muncul ketika kami menanyakan perihal dokumen kepemilikan yang harusnya sudah bisa kami terima fotokopinya. Ternyata menurut pihak bank, developer hingga saat ini belum menyelesaikan kewajibannya ke pihak pemerintah (dalam hal ini dinas perpajakan). Padahal, kami sebagai konsumen sudah membayar biaya2 tersebut pada saat diminta oleh developer (sekitar 1.5 tahun lalu). Hal ini tentu saja mengagetkan kami. Dengan kondisi developer sedang bermasalah, maka kami juga tidak bisa menanyakan kepada mereka mengenai uang pembayaran pajak tersebut.

Singkat cerita, dokumen kepemilikan apartemen tersebut masih atas nama developer (belum dilakukan pemecahan sertifikat). Anehnya, kondisi ini harusnya sudah diantisipasi oleh bank dan juga notaris. Pada kenyataannya BTN mengatakan bahwa urusan dokumen bukan tanggung jawab mereka. Kami disarankan untuk menghubungi notaris.

Kunjungan ke notaris pun tidak ada hasilnya, karena menurut mereka, malahan pihak bank yang harusnya mengingatkan konsumen mengenai dokumen dan kondisi developer. Lalu, bagaimana nasib kepemilikan apartemen tersebut? Saat ini apartemen itu masih bisa digunakan oleh kami. Hal yang mengganggu adalah ketika suatu saat kita sudah selesai kredit, maka kepemilikannya belum bisa diurus. Hal ini disebabkan pihak developer masih menunggak pembayaran pajak ke dinas pajak.

Menurut BTN, kami sebagai pembeli dengan cara kredit, masih lebih baik nasibnya dibandingkan dengan pembeli yang melakukan pembelian secara kontan. Pembeli yang sudah membayar secara tunai (lunas) inipun, masih tidak memegang dokumen kepemilikan yang jelas. Kondisi apapun, kita sebagai konsumen yang pling dirugikan dalam hal ini.

Untuk mencegah agar hal tersebut tidak terjadi, berikut saran dari kami:

1. Ketika melakukan pembelian rumah, pastikan bahwa developernya memiliki reputasi yang baik (saat ini sulit mencari yang demikian, khususnya untuk kelas rumah yang menengah)

2. Jika rekan2 membeli rumah secara tunai, segera meminta ke pihak developer dan notaris agar segera menyelesaikan dokumen kepemilikan (Akte Jual Beli dan Sertifikat). Memang biasanya ini memerlukan waktu hingga 6 bulan. Saran saya, jangan sungkan2 untuk menagih setiap bulan. Ingat. Dalam kondisi apapun kita sebagai konsumen yang paling dirugikan.

3. Jika proses transaksi belum dilakukan beradasarkan AJB, segera mendesak ke developer untuk merealisasikan pembuatan dokumen AJB. Untuk beberapa kasus, kadang developer hanya membuat PPJB (Perjanjian pendahuluan jual beli) yang biasanya dilakukan di bawah tangan (tidak dengan notaris).

4. Pada proses no 2 dan 3, biasanya kita sebagai pembeli sudah diminta untuk membayar biaya2 terkait dan pajak yang harus kita tanggung. Nah, untuk bukti pajak ini, segeralah diminta. Misalnya, rekan2 membayar pajak melalui developer tanggal 1 Februari. Maka paling lambat tanggal 3, rekan2 sudah harus meminta bukti pembayaran pajaknya. Jangan mau menerima alasan dari developer bahwa mereka belum sempat dll. Ingat. Kita akan menanggung kerugian. Jika setelah lewat dua hari pajak belum dibayarkan, rekan2 disarankan untuk meminta uang yang sudah dibayarkan. Atau secara bersama2 dengan developer menuju kantor pajak untuk segera membayarkan pajak jual beli.

5. Proses PPJB (apalagi yang dibawah tangan) meskipun penting, tapi belum membuat kita sebagai pembeli aman. Satu titik keamanan adalah ketika kita sudah melakukan AJB. AJB dibuat oleh notaris dan sudah mengikat dan menyatakan adanya transaksi jual beli. Biasanya sebelum AJB dilakukan, pajak jual beli sudah diselesaikan. Akan tetapi inipun kadang belum membuat kita aman 100%.

6. Titik aman kedua adalah ketika kita sudah menerima setifikat yang menunjukkan bahwa kepemilikan rumah atau apartemen tersebut sudah atas nama kita. Proses untuk mendapatkan sertifikat ini normalnya akan berlangsung antara dua hingga 6 bulan. Disinilah kami mengingatkan rekan2 untuk selalu mengecek perkembangannya.

Demikian penjelasan dari kami. Semoga bisa membantu. Satu hal yang pasti adalah kita jangan merasa malas atau sungkan untuk menghubungi pihak bank, developer, dan notaris untuk menanyakan dokumen kepemilikan yang sudah menjadi hak kita. Ketika terjadi masalah, biasanya pihak bank, notaris, dan developer akan saling melempar tanggung jawab. Oleh karena itu, kita harus selalu aktif dalam meminta hak kita.

Pengalaman in menjadi pelajaran berharga buat saya dan istri. Dahulu kami berpikir jika sudah menyelesaikan semua kewajiban pembayaran, kami tinggal menunggu kabar dari bank atau notaris atau developer untuk mengambil dokumennya. Akan tetapi, ternyata tidak semudah itu. Sejauh mana kerugian yang kemungkinan harus kita tanggung? Paling kecil risikonya adalah jika developer menunda pembayara ke dinas pajak dan badan pertanahan. Pada kondisi ini, kita hanya mengalami kelambatan saja untuk menerima dokumen kepemilikan. Level risiko berikut ketika developer tidak bertanggung jawab, kemungkinan kita harus mengeluarkan uang kembali untuk membayara pajak-pajak yang berkaitan dengan jual beli. Inipun jika developer sudah melunasi kewajibannya. Jika belum, maka beban dana yang harus kita tanggung menjadi lebih besar. Itu pun dengan catatan bahwa bisa diselesaikan dengan cara demikian. Jika hal2 tersebut tidak memungkinkan, barulah level tertinggi dari risiko yang harus kita tanggung. Kepemilikan rumah atau apartemen kita bisa dikatakan menjadi tidak jelas. Kita sudah mengeluarkan uang untuk membeli (buktinya sudah ada), tetapi secara hukum aset tersebut belum menjadi milik kita.

Sekali lagi kami menghimbau agar rekan2 mulai aktif untuk menanyakan perihal dokumen tersebut kepada developer, bank, dan notaris.

Selamat berinvestasi dan berhati-hatilah dalam memilih portofolio. Jika masih ada yang ingn ditanyakan, silakan mengirim email ke [email protected]

Salam